Compromis ou promesse de vente, quelles différences ?

L’achat ou la vente d’un logement passe toujours par la signature d’un avant-contrat fixant l’accord du vendeur et de l’acheteur sur les conditions de la vente, ainsi que sur leurs engagements respectifs. Mais le compromis de vente et la promesse de vente sont deux contrats distincts, aux conséquences différentes.

 

Le compromis de vente

 

En signant un compromis de vente, le vendeur et l’acquéreur d’un logement s’engagent réciproquement, l’un à le vendre, l’autre à l’acheter au prix convenu. Bien qu’il précède la signature du contrat de vente, le compromis – aussi appelé promesse synallagmatique de vente – n’en lie pas moins les deux parties. Car une fois le compromis signé, la vente existe belle et bien, ses effets seront simplement différés dans le temps. Ils seront applicables sauf si un événement précis survient : exercice d’un droit de préemption, obtention d’un prêt immobilier, etc. Si l’une des parties veut revenir en arrière, l’autre pourra la contraindre à aller au bout de la transaction en obtenant l’exécution forcée de la vente.

 

Contrairement à la promesse, le compromis n’a pas à être enregistré auprès du fisc. En revanche, il doit faire l’objet d’une publication à la publicité foncière. Enfin, le compromis de vente s’accompagne d’un dépôt de garantie. D’un montant variant entre 5 et 10 % de la somme totale, ce dépôt viendra s’imputer sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique.

 

La promesse de vente

 

En signant une promesse de vente, un propriétaire s’engage envers son bénéficiaire à lui réserver son bien, c’est-à-dire à s’interdire de le proposer à un autre acheteur ou à se dédire. Il s’agit d’un engagement unilatéral. Le bénéficiaire de la promesse profite ainsi d’une véritable exclusivité. Il n’aura qu’à « lever l’option » pour que, son consentement rencontrant celui du promettant, la promesse unilatérale devienne synallagmatique et que la vente existe. La liberté dont jouit le bénéficiaire a toutefois un prix. Une indemnité d’immobilisation (environ 10 % du prix de vente) sera donc versée au promettant dont le bien, « gelé », ne pourra quitter son patrimoine avant l’expiration du délai convenu (en général, deux à trois mois). Si le bénéficiaire se décide à acheter le logement et qu’il lève l’option, cette indemnité sera déduite du prix de vente. Dans le cas contraire, elle restera acquise au propriétaire.

 

Si elle a été rédigée sans l’intervention d’un notaire, la promesse de vente devra faire l’objet, dans les dix jours suivant sa signature, d’un enregistrement auprès de la recette des impôts. À défaut, elle sera frappée de nullité…

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2018-10-10T09:30:28+00:00

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