Conserver une demeure familiale entre héritiers

Lors d’un héritage, les enfants souhaitent souvent reprendre la résidence de leurs parents, qu’elle soit principale ou secondaire. Elle décrit en effet une partie de leur histoire, abrite des souvenirs communs et représente à leurs yeux une valeur sentimentale. Si rien n’a été anticipé, ils deviennent automatiquement propriétaires de la maison sous le régime de l’indivision.

 

Pour que cette situation fonctionne sans problème, une entente parfaite est nécessaire. Les principales difficultés tiennent souvent à la gestion du bien : chacun devra en effet payer sa part des charges, et tous devront s’entendre pour pouvoir en profiter à tour de rôle.

 

Tous les enfants doivent supporter les dépenses courantes en proportion de leurs droits : impôts locaux, assurance, eau, électricité, chauffage, mais aussi les éventuels travaux à engager. Les décisions concernant l’entretien du bien doivent être prises à la majorité des deux tiers pour les petits travaux, et à l’unanimité pour les gros travaux.

 

Si un seul des indivisaires ne veut pas ou ne peut pas payer sa quote-part, la seule issue sera de demander à un juge de trancher. Et dans le cas où l’un des copropriétaires souhaite sortir de l’indivision, les autres n’auront d’autres choix que de lui racheter sa part, ou de vendre le bien.

 

D’une façon générale, plus le nombre d’héritiers est élevé, plus la situation est potentiellement complexe à gérer. Et il faut parfois également tenir compte de l’avis des conjoints, enfants, beaux-frères ou belles-sœurs, qui se retrouvent indirectement concernés et aggravent quelques peu le contexte.

 

Pour éviter certaines situations extrêmes, il est possible d’établir une « convention d’indivision » chez un notaire (article 815 du Code civil), afin de fixer les règles communes de gestion et d’occupation du bien, et de préciser les droits des différents indivisaires. Une autre solution consiste à créer une société civile immobilière (SCI), pour un peu plus de souplesse, mais il ne sera dans ce cas pas possible de louer occasionnellement la maison en tant que meublé pour la rentabiliser.